12月13日，財政部、國家稅務總局兩部門發(fā)布《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》，這是繼7月4日國務院正式發(fā)布《國務院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》以來對棚戶區(qū)改造提出的具體措施。也標志著棚戶區(qū)改造與加大公租房與廉租房的保障性住房問題提到了同等的高度。
此次《通知》提到，對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。
近年來，棚戶區(qū)改造在各個地方推廣進度緩慢是不爭的事實。關(guān)于棚戶區(qū)改造進展緩慢、因資金匱乏而一再拖延的消息屢見報端。分析人士認為，僅靠稅收優(yōu)惠政策很難快速推動棚戶區(qū)改造，而真正讓利投資方，市場化運作才能實現(xiàn)快速推進。
稅收優(yōu)惠吸引力不大
此次兩部委采取稅收減免政策能有多大作用？對于投資開發(fā)者能否有足夠的吸引力呢？
“棚戶區(qū)改造涉及的拆遷成本非常巨大，并不是說給一點稅收優(yōu)惠政策就能解決的?！?亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，目前的棚戶區(qū)改造資金來源主要來自三方面，一是地方財政，二是銀行貸款，三是中央財政補貼，其他的如民間資本以及房企的聯(lián)合開發(fā)所占的資金比例特別小。原因就是開發(fā)回報率太低，房企不愿拿錢去開發(fā)，而民間資本有進入門檻。
“棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠政策對于開發(fā)商來講沒什么吸引力。”北京華信房地產(chǎn)評估有限公司總裁助理張宇飛告訴記者，靠減免稅費的政策很難引起開發(fā)商的興趣，因為土地使用稅和印花稅在相關(guān)稅費中占比特別小。如果棚戶區(qū)的位置在當?shù)爻鞘袑儆诒容^好的地段的話，不減免也有很多開發(fā)商想做。
記者參照稅務部門的城鎮(zhèn)土地使用稅計算公式：應納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×占用土地的納稅等級所對應的稅額標準。一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元。以占用土地面積為1500平方米，以北京五級土地每平方米年稅額為3元計算，應納城鎮(zhèn)土地使用稅額為4500元。而印花稅則適用“產(chǎn)權(quán)書據(jù)轉(zhuǎn)移”合同，稅率為萬分之五，以500萬元成交額計算，印花稅為2500元。
在謝逸楓看來，開發(fā)商不愿做的原因不僅僅是因為稅率低的問題，主要是目前的拆遷成本與開發(fā)成本過高。除此之外，棚戶區(qū)改造還會涉及投資收益不確定的風險。
多管齊下才有成功可能
稅收優(yōu)惠政策對棚改的促進作用有多大目前尚未可知，對于棚改區(qū)的改造方式，各地也在探索中。
12月12日，多家媒體報道，山東省近日下發(fā)《加快棚戶區(qū)改造工作的意見》鼓勵民間資本參與棚戶區(qū)改造。山東省政府要求市、縣級政府應加大棚戶區(qū)改造的資金投入，對商業(yè)開發(fā)價值低的棚戶區(qū)改造，政府可直接組織實施。對具備商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)改造，政府要發(fā)揮市場機制作用，充分調(diào)動民間資本、企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。
在此之前7月4日，國務院正式發(fā)布《國務院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，強調(diào)“多渠道籌措資金”。此次山東省的這一政策正是依據(jù)該《意見》中提到的吸引民間資本這一方式，在此基礎上做了一些政策細化，如提高容積率和商業(yè)服務設施建設比例，從而提高民間資本參與的積極性。張宇飛認為，增加容積率與商業(yè)配套建設比例對于開發(fā)商來講會有一定的吸引力。
“如果真的想全面加速棚戶區(qū)改造，最好還是通過市場化運作讓房企進入開發(fā)，其次讓民間資本進入，再有就是讓銀行與房企聯(lián)合開發(fā)?！?謝逸楓認為，降低民營資本進入門檻增加企業(yè)的關(guān)注度；定價權(quán)還給企業(yè)，安置房交給政府；保持企業(yè)的利潤，給企業(yè)更大的稅費及政策優(yōu)惠；以企業(yè)為主，政府為聯(lián)合運作，有了這四方面改變，棚戶區(qū)改造才會有成功的可能性。
他分析說，“三舊”改造之所以在廣州做得好，原因就是地方政府肯讓利給房企。雖然棚戶區(qū)改造與“三舊”改造的模式不盡相同，但可以借鑒“三舊”改造中的合理部分。例如一些集體產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)化為國有建設用地，由開發(fā)商進行商品房開發(fā)，將商品房定價權(quán)交給房企，吸引更多的民間資本進入等。
中國房地產(chǎn)研究會住房保障和公共住房政策委員會專家委員王樹森告訴中國房地產(chǎn)報記者，棚戶區(qū)改造可以采用土地集中收儲、凈地出讓的市場化方式以吸引開發(fā)商積極參與，用凈地出讓所得盈余來籌集棚改資金。
至于吸引社會投資的方式，除稅費優(yōu)惠、設定合理容積率、增加可銷售或經(jīng)營面積、可售房屋自住定價之外，還可以采取金融信貸支持、簡化行政審批、棚戶改造區(qū)在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下化整為零分片實施以降低投資門檻、完善周邊市政設施等一系列綜合配套措施，來吸引更多的投資者參與。
